Confronto tra il rendimento degli investimenti immobiliari e finanziari

Gli investimenti immobiliari e finanziari rappresentano 2 dei pilastri fondamentali della gestione del patrimonio e della pianificazione finanziaria. Entrambi offrono opportunità di crescita patrimoniale nel lungo termine, ma presentano caratteristiche e rendimenti differenti che è importante esaminare in modo approfondito.

 

La casa di residenza

 

L’acquisto di una proprietà immobiliare può avvenire con due scopi principali: come residenza o come investimento.

 

L‘acquisto della prima casa, anche se a volte non è conveniente dal punto di vista economico, può essere opportuno, perché soddisfa dei bisogni: possedere una proprietà può dare un senso di realizzazione e stabilità, oltre a fornire un luogo di appartenenza e radicamento emotivo. La possibilità di personalizzare lo spazio e creare ricordi duraturi aggiunge un grande valore emotivo alla spesa per l’acquisto dell’immobile.

 

Equilibrio finanziario

 

Comunque è fondamentale tenere in grande considerazione questi fattori per mantenere un equilibrio finanziario:

 

  • Impatto sul patrimonio totale: l’acquisto della prima casa è un impegno finanziario significativo che può rappresentare una parte notevole del  patrimonio complessivo di un individuo. Gli immobili non dovrebbero mai superare il 50% del proprio patrimonio complessivo.
  • Incidenza del mutuo sul costo di acquisto della casa: se sei costretto a fare un mutuo superiore al 70% del valore della casa, vuol dire che l’operazione non è molto equilibrata.
  • Incidenza della durata del mutuo: una durata più lunga porta a pagamenti mensili più bassi, ma maggiori interessi complessivi nel tempo e finire di pagare la casa a 60 anni non è una grande idea.
  • Incidenza della rata del mutuo sul bilancio personale: è importante calcolare quanto del reddito mensile sarà destinato al pagamento del mutuo, considerando gli altri obblighi finanziari; è essenziale anche valutare come questa spesa inciderà su altre priorità finanziarie, come il risparmio per la pensione e la creazione di rendite da investimenti finanziari.

 

Investimenti immobiliari: prospettiva critica

 

L’investimento immobiliare invece è mirato a fare profitto attraverso l’affitto o la rivendita della proprietà. Quindi è essenziale analizzare attentamente prospettive di rendimento, costi e rischi.

 

Il mercato immobiliare italiano ha attraversato diverse fasi nel corso degli ultimi decenni, caratterizzate da periodi di espansione e contrazione dei prezzi. 1992 -1997  contrazione, 1997 – 2008 espansione, 2008 – 2015 contrazione, 2015 – 2020 stabilità, 2020 – 2023 leggerissima espansione. Questa volatilità è stata influenzata da una serie di contesti, tra cui l’andamento dell’economia nazionale e internazionale, i cambiamenti normativi nel settore immobiliare e le fluttuazioni dei tassi di interesse. Durante le fasi di espansione, i prezzi degli immobili tendono ad aumentare, spinti dalla domanda degli acquirenti e dalla disponibilità di finanziamenti agevolati. Al contrario, durante le fasi di contrazione, i prezzi possono diminuire a causa di una diminuzione della domanda o di condizioni economiche sfavorevoli.

 

Analizzando i dati nel dettaglio, emerge un quadro meno roseo di quanto si potrebbe pensare. In Italia, nel periodo compreso tra il 2013 e il 2023, il prezzo degli immobili è diminuito del 7,5%, con alcune eccezioni nelle zone più dinamiche, come Milano. Considerando invece periodi più lunghi, negli ultimi 20 anni gli immobili sono saliti del 30%, ottenendo un rendimento annuale dell’1,5% (che è estremamente poco). E ancora, negli ultimi 30 anni, sono saliti del 62,6%, con un rendimento annuale pari al 2% (che è estremamente poco).

 

Costi e tasse

 

A questi numeri si devono aggiungere anche una serie di costi associati:

  • i costi di manutenzione, che stimiamo in circa il 10% del valore dell’immobile nell’arco di 20 anni;
  • I costi di acquisto: il notaio (che corrisponde circa all’1% del valore dell’immobile) e l’agente immobiliare (circa il 2%);
  • le tasse, che includono  l’imposta di registro da pagare al momento dell’acquisto, equivalente al 9% dell’immobile, IMU (l’1% all’anno, ovvero 20% in 20 anni) e imposta ipotecaria, imposta catastale e TARI (che hanno un impatto minimo).

 

Influenza totale dei costi: 42%

 

Quindi in 20 anni:

30% di rendimento – 42% di costi = – 12% di rendimento, ovvero – 0,6% all’anno, andando a rendimento negativo.

 

Ancora peggio se consideriamo anche l’inflazione, che negli ultimi 10 anni è stata del 21,4%, negli ultimi 20 anni del 51% e negli ultimi 30 anni del 105%. Quindi gli immobili non hanno per nulla coperto l’inflazione. Anzi, ci hanno fatto perdere soldi e potere d’acquisto.

 

Rendimento da affitti

 

L’unica opzione  per ottenere un rendimento positivo dagli investimenti immobiliari è mettere l’immobile in affitto. Anche in questo caso è importante sottolineare però che i rendimenti sono limitati, mediamente intorno al 5-6% lordo, tolti i costi, le tasse e il rischio di insolvenza degli inquilini, i rendimenti netti si attestano generalmente intorno al 3%.

 

Da tenere in considerazione anche il fatto che gli affitti, anche se salgono, non tengono il passo dell’inflazione, riducendo dunque ulteriormente il potenziale di guadagno nel lungo termine.

 

Gli affitti brevi sono più alti ma comportano costi maggiori, tra cui la percentuale di Booking o un altro operatore, pulizia della casa, persona adibita a consegna e restituzione chiavi e maggiori costi di mantenimento.

 

Rischi degli investimenti immobiliari

 

Gli investimenti immobiliari presentano una serie di rischi specifici che devono essere presi in considerazione dagli investitori.

 

  1. Rischio di concentrazione: uno dei principali rischi degli investimenti immobiliari è il rischio di concentrazione su un singolo immobile o su un’unica area geografica. La spesa per comprare un immobile è di centinaia di migliaia di euro, questo non permette di diversificare, a meno che si abbia un patrimonio milionario. Investire in 1 o 2 proprietà espone l’investitore a un rischio elevato, poiché il valore dell’investimento dipende interamente dalle prestazioni di quell’immobile. Ad esempio, se un investitore possiede un unico appartamento in una zona che subisce una rapida diminuzione della domanda immobiliare, il valore dell’investimento potrebbe diminuire drasticamente, esponendo l’investitore a perdite significative.
  2. Rischio demografico: un altro rischio significativo è il rischio demografico, che è legato alla dinamica demografica di una determinata area geografica. Se un’area sperimenta un’inversione demografica, a causa dello spopolamento o dell’invecchiamento della popolazione, la domanda di immobili in quella zona diminuisce (è quello che sta succedendo in tutta Italia, escluso Milano). Ciò porta a una diminuzione del valore degli immobili e a una riduzione della redditività degli affitti.
  3. Rischio di liquidità: gli investimenti immobiliari sono molto meno liquidi rispetto agli investimenti finanziari, poiché richiedono tempi più lunghi e sforzi maggiori per convertire l’investimento in denaro contante. La vendita di un immobile può richiedere diversi mesi o addirittura anni per essere completata, a differenza della vendita di titoli finanziari, che può avvenire in pochi clic. Inoltre, durante periodi di mercato immobiliare depresso, potrebbe essere difficile trovare acquirenti disposti a pagare il prezzo che tu vorresti ottenere e per riuscire a venderlo sarai costretto a svenderlo ad un prezzo molto inferiore.
  4. Rischio di insolvenza degli inquilini: infine, c’è il rischio di insolvenza degli inquilini, che si riferisce alla possibilità che gli inquilini non siano in grado di pagare l’affitto in modo tempestivo o regolare. Questo rischio è particolarmente rilevante durante periodi di incertezza economica o recessione, quando la disoccupazione è alta e la capacità degli inquilini di pagare l’affitto potrebbe essere compromessa. Inoltre, le leggi in materia di locazione e sfratto non sono certo a favore del locatore.

 

Rendimento totale immobili

 

– 0,6% annuo prezzo + 3% annuo affitto = + 2,4% annuo totale, che è un rendimento molto basso

 

Considerando anche il tempo di cui necessita la gestione dell’immobile e i rischi associati, l’investimento immobiliare non è un buon investimento se messo a confronto con l’investimento finanziario.

 

Investimenti finanziari

 

Rendimento degli investimenti obbligazionari e azionari

 

Da un confronto con gli investimenti finanziari emerge che i rendimenti degli investimenti obbligazionari e azionari hanno storicamente superato quelli degli investimenti immobiliari.

 

Negli ultimi 20, 30 e 50 anni, il rendimento del portafoglio obbligazionario si è attestato intorno al 6% all’anno lordo, ovvero un 5% netto. Portafoglio obbligazionario vuol dire un portafoglio composto non solo da Btp a breve scadenza ma da tutte le varie tipologie di obbligazioni: Titoli di Stato europei e americani a breve, media e lunga scadenza, nonché Obbligazioni Societarie europee e americane a breve, media e lunga scadenza, sia in forma di ETF – Exchange Traded Funds, sia di singoli titoli.

 

Analogamente, il rendimento del portafoglio azionario negli ultimi 20, 30 e 50 anni è stato del 9% all’anno lordo, corrispondente a un 7% annuo netto. Questo tipo di portafoglio comprende una diversificazione globale attraverso ETF su azioni mondiali o un portafoglio composto da tante azioni di tutto il mondo.

 

Infine, considerando un portafoglio bilanciato, il rendimento è stato compreso tra il 5,5% e il 6% netto all’anno. Questo rappresenta più del doppio del rendimento medio dell’investimento immobiliare, con un livello di rischio significativamente inferiore e senza la perdita di tempo associata alla gestione degli immobili, risultando quindi una scelta nettamente più vantaggiosa per l’investitore.

Il confronto finale

 

Gli investimenti finanziari offrono diversi vantaggi rispetto agli investimenti immobiliari: maggior rendimento, minori rischi di concentrazione e maggiore liquidità. Con un portafoglio diversificato di titoli obbligazionari e azionari, gli investitori possono ridurre il rischio specifico legato a singole proprietà immobiliari e ottenere maggiore flessibilità nell’ottenere liquidità quando necessario.

 

In conclusione, l’analisi degli investimenti immobiliari e finanziari rivela chiaramente le differenze significative in termini di rendimento, rischi e gestione. Gli investimenti immobiliari, sebbene offrano una certa stabilità e sicurezza, presentano numerosi ostacoli che possono compromettere il loro rendimento nel tempo. Dall’altro lato, gli investimenti finanziari offrono una gamma più ampia di opportunità, con rendimenti storicamente superiori e una maggiore flessibilità. 

 

Gli investimenti immobiliari possono certamente essere parte di una strategia di diversificazione del portafoglio ma è essenziale valutare attentamente tutti gli aspetti prima di prendere decisioni di investimento.

 

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