Oggi parliamo di Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS), uno strumento di investimento conosciuto dopo il caso Lehman Brothers, ma che a parer mio merita spazio per poterlo comprendere, approfondire e valutare come diversificazione del portafoglio investimenti.
Come funzionano? Ecco il meccanismo:
Una società di investimento acquista delle proprietà immobiliari che danno delle rendite periodiche. Quando parliamo di rendite periodiche naturalmente pensiamo principalmente agli affitti.
Per pagare l’acquisto di queste proprietà, la società di investimento emette delle obbligazioni. Si tratta di obbligazioni che finiscono tendenzialmente in fondi pensione o di investimento.
Le obbligazioni daranno agli acquirenti una rendita, proveniente dagli affitti pagati dalle aziende che utilizzano le proprietà prese in affitto.
Le obbligazioni sono garantite dal pagamento degli affitti o dalle rate dei mutui sulle proprietà immobiliari.
Da qui il loro nome Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) ovvero titoli garantiti da un’ipoteca commerciale.
Per non dimenticare l’anno nero
È il 2008 e la Lehman Brothers dichiara bancarotta, dopo aver subito gravi perdite a causa di investimenti in titoli legati a mutui immobiliari ad alto rischio, i famosi “subprime”. Quella che possiamo senza dubbio definire una delle peggiori crisi finanziarie a livello globale, ha dimostrato come i CMBS possano essere soggetti a perdite significative in determinate circostanze, mettendo in discussione tutti i mercati finanziari.
Blackstone: l’importanza di valutare i rischi delle CMBS
Arriviamo poi ai giorni nostri. Blackstone nel 2018 ha acquistato una società immobiliare per circa 1,8 miliardi di euro, per sviluppare i propri investimenti nel Nord Europa. A causa dell’aumento dei tassi di interesse e soprattutto, con l’esplosione della guerra in Ucraina, le ripercussioni sul settore immobiliare in Finlandia sono state impattanti. Blackstone ha tentato di ristabilire i termini delle CMBS con i proprietari, ma non riuscendoci ha dovuto dichiarare un default sul prestito da 531 milioni di euro.
I vantaggi delle Commercial Mortgage Backed Securities
Nonostante i casi studio Lehman Brothers e Blackstone, questi strumenti di investimento offrono diversi vantaggi sia agli emittenti che agli investitori, che trovo corretto mettere in luce:
- Diversificazione: investendo in una varietà di mutui commerciali provenienti da diverse regioni geografiche e settori dell’immobiliare commerciale, gli investitori possono ridurre il rischio associato a un singolo mutuo o proprietà;
- Rendimento potenziale: a seconda della struttura delle CMBS, gli investitori possono ottenere rendimenti interessanti, spesso superiori a quelli offerti da altre forme di investimento a reddito fisso;
- Riduzione del rischio per gli emittenti: per gli istituti finanziari che emettono le Commercial Mortgage Backed Securities, queste consentono di trasferire il rischio associato ai mutui commerciali, ad altri investitori;
- Accesso al mercato immobiliare commerciale: le CMBS inoltre, offrono agli investitori la possibilità di partecipare al mercato immobiliare commerciale, nonostante non dispongano delle risorse per acquistare direttamente proprietà commerciali.
I rischi delle Commercial Mortgage Backed Securities
Le Commercial Mortgage Backed Securities però, sono soggette anche a rischi da non sottovalutare, come visto in precedenza. In particolar modo:
- Rischio di credito: per cominciare, le Commercial Mortgage Backed Securities sono soggette al rischio di credito associato ai debitori dei mutui commerciali. Se i debitori non sono in grado di pagare gli interessi o il capitale del mutuo, ciò può influire sulla capacità dell’emittente delle CMBS di pagare gli interessi e i pagamenti del capitale agli investitori;
- Rischio di prestito: il loro valore può essere influenzato dalla performance del mercato immobiliare commerciale;
- Rischio di liquidità: se il mercato per le CMBS diventa meno liquido, gli investitori potrebbero avere difficoltà a convertire i titoli in contanti quando lo desiderano;
- Rischio di tasso di interesse: possono essere sensibili ai cambiamenti nei tassi di interesse. Se i tassi aumentano, il valore delle CMBS esistenti potrebbe diminuire;
- Rischio di struttura: le CMBS sono solitamente strutturate in diverse classi, ciascuna con priorità di pagamento diversa. Alcune classi possono essere subordinate ad altre e quindi esposte a un maggiore rischio di perdita. Gli investitori devono quindi comprendere la struttura delle CMBS in cui investono e valutare il rischio relativo a ciascuna classe;
- Rischio di mancato rimborso anticipato: alcune CMBS includono clausole che consentono ai debitori di rimborsare anticipatamente il mutuo, influenzando il flusso di cassa degli investitori e quindi riducendo il rendimento effettivo delle Commercial Mortgage Backed Securities.
Per concludere, le Commercial Mortgage Backed Securities presentano rischi potenzialmente devastanti. Quindi si tratta di strumenti di investimento da valutare e comprendere molto approfonditamente, tenendo in considerazione soprattutto la propensione al rischio e i casi che hanno fatto la storia, influenzando non solo il mercato delle CMBS, bensì tutto il mercato finanziario a livello mondiale.
