Dopo un periodo di rapido aumento degli spread di credito, che rappresentano la differenza tra il rendimento di un’obbligazione e quello di un titolo di stato a basso rischio e di costi di finanziamento elevati, il mercato immobiliare europeo quotato sembra essere vicino a un cambiamento significativo. Con la riduzione degli spread creditizi, la stabilizzazione dei tassi swap, ovvero contratti finanziari utilizzati per scambiare flussi di cassa basati su tassi di interesse e la riapertura dei mercati obbligazionari, il settore potrebbe essere pronto per un importante recupero.
Allentamento degli spread creditizi e stabilizzazione dei tassi swap
Una delle principali ragioni è il recente allentamento degli spread creditizi, che nel 2022 avevano raggiunto livelli molto elevati. Sebbene il divario per le società non finanziarie rimanga ancora al di sopra delle medie storiche, esiste margine per una ulteriore riduzione. Anche i tassi swap, un’altra componente chiave del costo del debito, si sono stabilizzati dopo i picchi del 2023. Con le aspettative di futuri tagli ai tassi, il costo complessivo dei nuovi finanziamenti per il settore immobiliare quotato è sceso dal 6% del 2022 a circa il 4% attuale, riducendo significativamente la barriera per nuovi progetti e investimenti esistenti.
Ripartenza delle emissioni obbligazionarie
Un’altra ragione significativa della riduzione del costo dei finanziamenti per il settore immobiliare quotato è la riapertura del mercato obbligazionario, evidenziata da una serie di emissioni di successo che riflettono una ritrovata fiducia. Questo processo è stato supportato da un aumento controllato del costo medio del debito, grazie a una gestione finanziaria strategica che include scadenze lunghe, tassi fissi e strategie di copertura. Questi elementi contribuiscono a stabilizzare i piani di rimborso e a proteggere dalla volatilità dei tassi. Il costo marginale del debito è diminuito dalla metà del 2023 e si è mantenuto stabile, crescendo a un ritmo più lento.
Rinascita del modello di business nel settore immobiliare
Un altro segnale positivo che spicca nel panorama attuale, è il differenziale di rendimento positivo, indicativo del rinnovato vigore del modello di business nel settore immobiliare.
Questo modello, basato sull’indebitarsi per acquistare immobili, sta ritrovando la sua validità economica. Le metriche operative del settore confermano questa tendenza, mostrando una solidità costante con elevati tassi di allocazione. Inoltre, la capacità delle società immobiliari di gestire e trasferire la pressione inflazionistica sugli affitti sottolinea il loro consolidato potere di mercato, offrendo un ulteriore sostegno alla fiducia degli investitori e degli operatori del settore.
Nuovi orizzonti finanziari e prospettive di crescita
Le società immobiliari stanno adottando una strategia di riduzione sensibile dell’indebitamento, rispondendo alle crescenti preoccupazioni degli investitori. Questa mossa dovrebbe non solo contribuire a mitigare la volatilità, ma anche a creare un ambiente di investimento più stabile e rassicurante. Inoltre, attualmente si presentano valutazioni allettanti per i titoli immobiliari europei, che si scambiano a sconti significativi rispetto al Valore Patrimoniale Netto (NAV). L’atteso allineamento di tali sconti con la media storica potrebbe innescare un aumento dei prezzi delle azioni.
Maggiore chiarezza, maggiori investimenti
Una definizione più precisa della politica dei tassi di interesse delle banche centrali potrebbe agire da catalizzatore per un notevole afflusso di capitali nel settore immobiliare.
Questo scenario è particolarmente significativo considerando le attuali valutazioni degli asset immobiliari.
L’interesse crescente da parte degli investitori potrebbe quindi innescare un aumento dei prezzi delle azioni nel settore. Tutti questi segnali indicano dunque, che il mercato immobiliare europeo quotato potrebbe trovarsi sulla soglia di un importante rialzo, beneficiando di condizioni finanziarie più favorevoli e di un maggiore interesse da parte degli investitori.
